Darum leben Hausbesitzer günstiger als Mieter

An Rechenbeispielen zeigt die CS im Report «Schweizer Immobilienmarkt 2019» auf, was sich lohnt.

Selbst mit Unterhaltskosten lebt es sich im Eigenheim günstiger: Quartier in Münchenstein BL.

Selbst mit Unterhaltskosten lebt es sich im Eigenheim günstiger: Quartier in Münchenstein BL. Bild: Keystone

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Das Wohnen im Eigenheim bleibt günstiger als das Wohnen zur Miete. Auf diesen simplen Nenner lässt sich die Situation auf dem Schweizer Wohnungsmarkt reduzieren. Das Umfeld für Wohneigentum ist weiterhin freundlich, wozu auch die Niedrigzinslandschaft zählt. Die Europäische Zentralbank hat beschlossen, die Leitzinsen frühestens 2020 anzuheben. Der Entscheid verhindert, dass das Zinsgefüge auf dem Schweizer Hypothekarmarkt noch im laufenden Jahr in Bewegung gerät. Die Preisentwicklung zeigt nur eine moderate Steigerung, was sich bis Ende Jahr wenig ändern dürfte.

Die Hypothekarzinskosten allein seien nicht halb so hoch wie die Miete, schreibt die Grossbank Credit Suisse in ihrer Studie «Schweizer Immobilienmarkt 2019». Ihr Rechenbeispiel stellt sie auf die Basis der inserierten Eigentums-bzw. Mietpreise für eine 4,5-Zimmer-Wohnung. Mit einer Festhypothek von fünf Jahren Laufzeit und 80% Fremdfinanzierung errechnet sie jährliche Zinskosten von 7'862 Franken. Für eine vergleichbare Wohnung müsste eine Jahresmiete von 22'300 Franken gezahlt werden – und somit fast dreimal mehr.

Vollkostenrechnung zeigt Rabatt

Um den Vergleich realistischer zu machen, sind die Unterhaltskosten von 1% des Liegenschaftswerts zu den Zinskosten zu addieren. So steigen die Wohnkosten im Stockwerkeigentum auf 15'362 Franken, was immer noch fast ein Drittel unter einer Jahresmiete liegt.

Auch in der Vollkostenrechnung schneiden die Hauseigentümer besser ab als die Mieter. Sie bezieht Opportunitätskosten in Form von Anlagealternativen für das Eigenkapital ein und das Risiko, dass das Objekt nicht so rasch verkauft werden kann oder zu viele Mittel bindet. Inklusive dieser Faktoren verteuert sich Wohneigentum im erwähnten Beispiel auf 18'300 Franken pro Jahr. Das heisst: Es bleibt immer noch ein Rabatt von 18% im Vergleich zu den Mietkosten. In den letzten fünfzehn Jahren war Wohnen zur Miete nur von 2006 bis 2008 günstiger als im Eigenheim.

Die regionalen Unterschiede der Preise für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen sind beträchtlich. Je weiter weg die Liegenschaft vom Stadtzentrum liegt, desto erschwinglicher ist sie. In Zentren und zentrumsnahen Regionen genügt ein durchschnittliches Einkommen nicht, um Wohneigentum zu erwerben. Das beobachtet die CS-Studie in 63 der 106 Regionen. Wie gross das Preisgefälle sein kann, veranschaulicht die Grafik zu den Preisen für Eigentumswohnungen entlang der A1, in einem Radius von 5 km. Etwas Distanz kann sich auszahlen. Teurer als Mieten ist Wohneigentum fast nur in Tourismusregionen wie dem Engadin und Teilen des Berner Oberlands.

Sind Eigenheimsuchende bereit, auch in Sachen Ausbaustandard und Wohnfläche Abstriche zu machen, bleibt dies nicht ohne Wirkung auf die Tragbarkeit. Denn betreffend Finanzierung sind die Anforderungen der Kreditgeber gestiegen. Trotz niedriger Zinsen scheitern manche Eigenheimpläne an den Tragbarkeitskriterien, an die Banken und andere Finanzierer die Hypothekenvergabe knüpfen. Wegen der regulatorischen Hürden und wegen der abnehmenden Bautätigkeit im Segment Wohneigentum – anders tickt der Mietwohnungsmarkt – erwartet CS auch, dass die Eigentumsquote im laufenden Jahr erstmals seit langem sinken wird. Weil auch die Zahl der Baubewilligungen nach unten zeigt, könnte sich dieser Trend in den nächsten ein bis zwei Jahren fortsetzen. Aktuell wohnen rund 39% der Bevölkerung im eigenen Heim.

Preisanstieg höchstens 2%

Nachdem sich Einfamilienhäuser im Januar merklich verteuert hatten, gingen die Angebotspreise im Februar gemäss dem Swiss Real Estate Offer Index wieder leicht zurück. Die jüngste Erhebung von ImmoScout 24 und dem Immobilienberatungsunternehmen Iazi beobachtet auch leicht sinkende Angebotspreise für Eigentumswohnungen. Im schweizweiten Durchschnitt kostete ein Quadratmeter Nettowohnfläche im Einfamilienhaus demnach rund 6'316 Franken respektive 7'142 Franken im Stockwerkeigentum. Die Entwicklung fügt sich gemäss Iazi in den Seitwärtstrend des Immobilienmarktes.

Für das gesamte Jahr geht Credit Suisse jedoch davon aus, dass das moderate Preiswachstum sich fortsetzen wird, wenngleich mit einer geringeren Dynamik als 2018. Sie schätzt den Preisanstieg im Mittel auf «nicht mehr als 2%», wobei sich Einfamilienhäuser mehr verteuern dürften als Eigentumswohnungen.

Credit Suisse stuft die Preisentwicklung aggressiver ein als Konkurrentin UBS. Diese erwartet für Einfamilienhäuser einen Preisauftrieb von 1%, während sich Wohnungen im laufenden Jahr gar leicht verbilligen könnten. Grundsätzlich sieht die Bank den Immobilienmarkt als «Konsensmarkt», auf dem die Preisvorstellungen von Kreditgebern, Käufern und Verkäufern sowie Bewertern in etwa identisch seien. Entsprechend hat der von UBS berechnete Bubble Index den Risikobereich verlassen.

Für leicht höhere Preise spricht neben den weiterhin niedrigen Hypothekarzinsen als Haupttreiber die kontinuierlich abnehmende Bautätigkeit im Segment Wohneigentum. Gemäss der CS-Studie sind 2018 im Vergleich zum Vorjahr gut 5% weniger Eigentumswohnungen erstellt worden. Gemessen am Bestand entspricht dies noch einer Ausweitung von 1,9%. Dagegen blieb der Zugang an Einfamilienhäusern etwa auf dem Niveau des Vorjahres, was relativ zum Bestand einer schwachen Ausweitung von nur 0,5% entspricht.

Der Markt scheint fähig, das Angebot zu absorbieren. Ein Blick auf die Insertionsdauer zeigt sogar eine geringe Beschleunigung. Im dritten Quartal 2018 fiel die Zeit zwischen der Publikation des Angebots und dem Verkauf der Liegenschaft wieder unter den langfristigen Mittelwert. (Finanz und Wirtschaft)

Erstellt: 12.03.2019, 17:10 Uhr

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